Para quem pensa em investir no mercado imobiliário, mas quer evitar a burocracia de comprar um imóvel físico, os fundos imobiliários (FIIs) podem ser uma boa alternativa.
Além de mais acessíveis do que imóveis, os FIIs trazem diversificação à carteira, pois investem em diferentes setores da economia. E sempre há uma gestão profissional por trás desses fundos, que acompanha o seu desempenho e realiza mudanças no patrimônio quando necessário.
Neste guia, o InfoMoney explica tudo sobre o funcionamento dos fundos imobiliários e esclarece as dúvidas mais comuns dos investidores que estão chegando agora a esse tipo de investimento. Continue a leitura e saiba mais sobre o tema!
O que são fundos imobiliários?
Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem recursos para investir em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional utilizar o dinheiro na construção ou aquisição de imóveis para locação. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.
As decisões sobre o que fazer com os recursos são de responsabilidade do gestor, e precisam seguir objetivos e políticas predefinidos. A performance dos investimentos se refletirá na valorização ou desvalorização das cotas dos FIIs.
A soma dos recursos compõe o patrimônio, que é dividido em cotas – ou “frações” do fundo. Essas cotas são negociadas na bolsa de valores.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Para entender a dinâmica de funcionamento dos FIIs, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles. Confira:
Portfólio
Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir. A escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.
Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:
Fundos de tijolo (ou de renda)
Os fundos de tijolo são os que investem em ativos reais, ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis.
As carteiras dos FIIs de tijolo podem ser bem diferentes entre si. Por exemplo, alguns investem em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo no patrimônio.
Fundos de papel
Já os fundos de papel compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras desses fundos letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de recebíveis imobiliários (CRI), entre outros ativos.
Fundos híbridos
Por sua vez, os FIIs hpibridos são os que mesclam na carteira tanto papéis do segmento imobiliário quanto investimentos em imóveis físicos.
Cotas
Assim como nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos FIIs é dividido em cotas, as quais o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno (pela valorização ou distribuição dos rendimentos) é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.
Valor mínimo
Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota, sendo que algumas são bastante acessíveis (valores próximos de R$ 100). Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.
Custos
Nos FIIs, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.
Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa, é preciso pagar taxa de corretagem à instituição que intermediar as operações – assim como se faz ao negociar ações. É preciso checar ainda se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas.
Rendimentos
Uma das formas mais conhecidas (e atrativas) de retorno dos fundos imobiliários é a distribuição periódica de dividendos. Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. No entanto, muitos optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, o que torna o investimento uma fonte de renda recorrente.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis da carteira é a mais comum, mas os FIIs também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.
Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI. No entanto, também podem haver perdas no meio do caminho. Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento.
Tributação
Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda.
O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de IR, desde que o FII cumpra três condições: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Já o ganho de capital obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
- Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025?
- Vacância em fundos imobiliários: conheça o indicador
Amortização
Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos representando a devolução do capital aplicado pelo investidor. Um caso clássico de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Há ainda outras razões para que haja uma amortização. Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. Porém, alguns preveem um prazo de duração específico, ao fim do qual serão liquidados. Quando esse é o caso, também ocorre a devolução dos recursos aos investidores.
IFIX
Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o IFIX é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O IFIX reflete tanto as variações nos preços dos fundos que o formam quanto o impacto da distribuição de rendimentos das carteiras.
A carteira do IFIX é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para que possa fazer parte do índice, o ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer alguns critérios, como ter sido negociado em 95% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
Qual é o papel do gestor em um fundo imobiliário?
Assim como nos demais fundos de investimento, o gestor de um FII é quem decide onde irá aplicar o dinheiro dos investidores. A diferença é que, em vez de comprar ações na bolsa ou títulos públicos do governo federal, ele precisa escolher um imóvel para adquirir, um inquilino a quem alugar ou que papéis relacionados ao mercado imobiliário inserir na carteira.
O gestor também seleciona e interage com os intermediários contratados para fazer essas operações. Tudo isso, é claro, deve ter em vista a perspectiva de retorno, o nível de risco e a liquidez de cada ativo. Também é preciso considerar a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento do fundo.
É seguro investir em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3. No entanto, isso não significa que não exista risco no investimento.
Por exemplo, crises econômicas podem reduzir a ocupação dos imóveis do fundo. Quando isso acontece, os rendimentos com aluguéis também tendem a cair – pelo menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do FII.
Assim como a compra de um imóvel, o investimento em um fundo imobiliário deve levar em conta quais são os ativos incluídos na carteira – em que região, por exemplo, estão localizados os imóveis do fundo? Esses lugares têm potencial econômico no médio e no longo prazo?
É preciso lembrar que tudo o que puder causar impacto nos imóveis se reflete no fundo também. Imagine que uma enchente ou um incêndio atinja um dos ativos da carteira, ou que a região onde eles ficam sofra com uma elevação dos níveis de violência. Esses são alguns dos fatores que têm potencial para mexer nas cotações do FII.
Existem ainda riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Muitas vezes, essas regras colidem, e isso pode afetar tanto a aquisição quanto a venda, locação, reforma ou ampliação dos imóveis.
Certas atividades demandam licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais, regras de zoneamento e até leis de proteção ao consumidor. Portanto, é possível que sua realização seja dificultada em algumas ocasiões.
Outro risco dos fundos imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar um problema para o investidor em alguns momentos.
Vantagens e desvantagens de investir em FIIs
Contar com uma gestão profissional, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, fazer isso por conta própria pode ser penoso.
Por outro lado, investidores que já conheçam o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.
Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na bolsa com valores bastante acessíveis. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais.
Além disso, o investimento em fundos é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse no mercado de cimento e tijolo.
Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.
Por fim, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.
Investir em FIIs ou comprar imóveis?
A resposta a essa pergunta depende de uma avaliação pessoal de cada investidor. Se você..
- Gosta do setor imobiliário, mas tem um valor limitado para investir no momento;
- Tem pouco tempo para dedicar à administração direta de uma carteira de imóveis;
- Não se sente seguro para analisar e escolher imóveis para investir;
- Quer investir em outros ativos financeiros do setor imobiliário, além dos próprios imóveis;
…talvez os fundos imobiliários sejam a sua melhor opção.
Por outro lado, se você…
- Gosta da sensação de possuir um imóvel físico;
- Está disposto a lidar diretamente com inquilinos;
- Não gosta do ambiente de bolsa de valores;
- Acha que há oportunidades em algum mercado específico não coberto pelos fundos imobiliários;
…a compra direta de imóveis físicos pode ser uma boa alternativa.
Como escolher um fundo imobiliários?
Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos sete aspectos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos; outros, a questões de mercado e de negociação. Confira:
Portfólio
O desempenho de um fundo imobiliário depende dos ativos que o gestor incluiu no seu patrimônio. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.
Bons imóveis tendem a ser alugados ou vendidos com mais facilidade, em negociações favoráveis. Não dá para esperar o mesmo de um prédio antigo e desatualizado, que não tenha passado por manutenção ou reformas, ou que tenha pendências judiciais de contratos anteriores, por exemplo.
Localização
No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você. Ficam em cidades grandes ou pequenas? Estão em regiões centrais ou periféricas? Se forem áreas comerciais, são bem abastecidas de infraestrutura urbana?
As respostas a essas perguntas ajudam a entender o potencial de valorização dos imóveis no futuro e a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.
Inquilinos
A qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasem os pagamentos, não cumpram regras ou depredem o patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário.
Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um FII. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.
Gestão e performance
Você provavelmente já ouviu que rentabilidade passada não representa garantia de retorno no futuro. Isso é verdade, mas, ainda assim, é importante conhecer o trabalho da gestão e o histórico de rentabilidade na hora de escolher um FII.
Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas. O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo –, que não são necessárias quando investem em ativos como ações ou títulos públicos. Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.
Liquidez
Os fundos imobiliários são fechados, e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na bolsa de valores do que quando não são.
A liquidez dos FIIs na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão, e outras que passam semanas sem nenhuma operação. Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido.
Preço
O preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas – ou simplesmente, P/VP.
Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente o fundo, uma situação que pode se equilibrar no futuro – e aí está uma oportunidade de investimento. Por outro lado, pode também sugerir problemas com a carteira – e você é que talvez ainda não os conheça.
Dividend Yield
O dividend yield (DY) é um indicador que mostra a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pelo das cotas do fundo.
O DY pode ser feito tanto em base mensal quanto anual. Esse indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos que pensa em investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.
Comparador de FIIs
Para encontrar as informações acima e identificar qual fundo atende as suas necessidades, você pode utilizar o comparador de fundos imobiliários do InfoMoney. A ferramenta é gratuita e permite acessar os dados de todos os FIIs com cotas negociadas em Bolsa.
Como investir em FIIs
Você já tem todas as informações sobre o funcionamento dos fundos imobiliários. Agora, é só partir para a prática!
Para isso, você pode seguir o roteiro abaixo, com os passos essenciais:
• Reflita sobre seu perfil e seus objetivos de investimento, entendendo se os fundos imobiliários são um investimento adequado para o seu caso.
• Procure uma corretora de investimentos entre as listadas na bolsa.
• Conheça os custos praticados pela corretora que você escolheu. Lembre que taxas de corretagens e outros custos incidem na negociação de fundos imobiliários, assim como na de ações.
• Identifique as carteiras disponíveis no pregão e a liquidez (volume de negociação) das que parecerem as mais interessantes.
• Estude a política de investimento do fundo, a partir de documentos como prospectos, regulamentos e boletins mensais. Eles ficam disponíveis no site da B3.
• Fique atento ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e a sua volatilidade na bolsa. Tente identificar como o FII se comporta quando há turbulências no mercado.
• Entenda qual é o nível de risco do fundo, considerando a sua volatilidade e o segmento no qual ele investe (comercial, corporativo, hospitais, shoppings, etc.);
• Lembre-se de que o rendimento dos FIIs é isento de Imposto de Renda, mas o eventual ganho de capital com a variação das cotas não é.
The post Fundos Imobiliários: tudo o que você precisa saber para investir appeared first on InfoMoney.
